El Mundo:"El 'stock' de vivienda nueva ofrece buenas oportunidades a quienes quieren comprar"

Los expertos estiman que hay entre 500.000 y un millón de casas sin vender y que conseguir habitarlas implica no sólo ajustar su precio, sino, sobre todo, crear medidas que faciliten la financiación y la liquidez del comprador.

El sector inmobiliario pasa por una realidad anunciada por los más agoreros y que se está cumpliendo en cuanto al 'stock' de viviendas nuevas. Si bien todo mercado lo necesita para que éste sea tal, lo cierto, según algunos informes y analistas consultados, es que la cifra está en torno al millón de casas.

Esa cantidad no es buena para nadie: ni para los promotores, que se han encontrado con un panorama no previsto; ni para los potenciales compradores, que ven cómo a pesar del 'stock', ellos no pueden adquirir casas. ¿Qué hacer para que empiecen a comprar y que el 'stock' disminuya por los cauces de un ajuste no muy brusco?

Hay que preguntar por una de las claves del parón inmobiliario, aunque no sea la única: el precio de las viviendas nuevas. ¿Hay que bajarlo para contribuir a que baje el 'stock'? ¿Cuánto?

Pero antes de entrar de lleno en el asunto tal vez haya que recordar las palabras de la ministra, Beatriz Corredor. La semana pasada declaró en una entrevista para TVE: "Es un buen momento para adquirir una vivienda nueva".

Sobre rebajar los precios de las casas hay división de opiniones. "Bajarlos no supone la eliminación automática del 'stock', ya que existe un problema de expectativas de los agentes", según fuentes de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

En esta asociación hacen su propia reflexión sobre los pisos no vendidos: "El 'stock' de viviendas nuevas a día de hoy está en el entorno de las 500.000, no un millón. Es cierto que, si no se implementan medidas que reactiven el mercado, a final de año aumentará esta cantidad, pero no estimamos que llegue, ni de lejos, a la cifra antes mencionada".

La estimación del 'stock' de casas nuevas por parte del Ministerio Vivienda está entre 500.000 y 600.000 unidades.

"Para que el mercado funcione es necesario que al menos existan entre 150.000 y 200.000 casas en 'stock'", señalan fuentes de la APCE.

Otros expertos no son partidarios de que se bajen los precios. "Jamás, nadie compra algo cuando mañana estará más barato", señala José Antonio Pérez, director de la Cátedra de Desarrollo Inmobiliario Sostenible (CDIS) del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).

"Es preferible mejorar las condiciones de pago mensual que el descuento sobre el precio, ya que siguen sin poder comprar. La referencia para el comprador es la cuota de pago mensual respecto a su sueldo, y no el precio absoluto. Prueba de ello ha sido el incremento de los precios por encima de la subida salarial", añaden en el IPE.

Si bien hay partidarios de bajar los precios de las casas nuevas, para algunos "no basta". "Es evidente que las bajadas en el precio de la vivienda pueden hacer que el mercado 'digiera' de una manera más rápida este 'stock' de viviendas, pero no sería suficiente, ya que deben ir acompañadas de otras medidas complementarias", asegura Edesio Ureña, profesor del Centro de Estudios Financieros (CEF).

Además, recuerda: "Cuando se produzca el ajuste de oferta-demanda, el precio de la vivienda iniciará suaves y sostenidos crecimientos por encima de la inflación existente en ese periodo".

"El 'stock' no sólo depende del precio, también del precio del dinero, es decir, de los intereses que hay que pagar por un crédito y de la disponibilidad de los bancos a realizar préstamos", apunta José Luque, del Departamento de Urbanismo de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad de Navarra.

"No es que haya que bajar los precios, es que sencillamente el mercado obliga porque no hay compradores", reflexionan en la Confederación de Consumidores y Usuarios de Madrid (Cecu). En esta asociación defensora de los consumidores tienen su propia teoría del pasado reciente y de la actualidad: "Durante los últimos años se ha vivido una situación falsa. Esto ha sido posible porque los bancos han querido hacer negocio concediendo préstamos sin problema y los consumidores han comprado porque el dinero era muy barato. Pero la realidad ha vuelto. Tenemos los ingresos que tenemos. Seguramente las viviendas tendrán que bajar, para ajustarse a la situación, entre un 30% y un 50%, aunque luego suban algo".

En la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (Fuci) son partidarios de que "los promotores bajen el precio entre un 20% y un 30% para dar salida a sus productos", señala Gustavo Samayoa, responsable de su gabinete jurídico. "Pero el problema del usuario ahora no es el precio, sino que no puede comprar porque los bancos ya no conceden tantos créditos y menos por más del 80% del precio de tasación, una cuestión que limita el Banco de España".

Las comunidades

Beatriz Corredor pretende que los promotores liberen parte de su 'stock' de viviendas libres para paliar la necesidad de VPO, aunque los costes escaparían al mejor de los presupuestos. Convertir viviendas libres en protegidas podría ser una solución al 'stock' no precisamente disparatada. De hecho, la Rioja ha sido la última en sumarse a Murcia, Castilla-La Mancha, Cataluña y Andalucía en calificar como VPO de precio concertado o pactado la vivienda libre que lleve un año sin venderse.

En la APCE prefieren dar sus propias soluciones: "Medidas tendentes a incrementar la liquidez en el mercado, medidas de carácter fiscal -actualización de las cantidades desgravables y posibilidad de desgravación de la compra de vivienda destinada al alquiler- y la creación de una categoría de vivienda intermedia entre la libre y la protegida".

Con esta última se pretende que "los promotores puedan ajustarse a un precio máximo y los compradores puedan tener, en función de sus circunstancias económicas, acceso a ayudas".

En el IPE no creen que sea necesario convertir las viviendas libres en 'stock' en VPO. "Pero sí subvencionar a las personas que necesiten una vivienda y no puedan comprarla, durante el tiempo estricto de esa condición socio-económica y que compren o alquilen donde quieran y puedan", dice José Antonio Pérez.

En el CEF son más claros aún: "Las viviendas libres no deben ser VPO. Cada una tiene su propio mercado". De la misma opinión es José Luque, de la Universidad de Navarra: "Una vez construida una vivienda libre, no es posible dar marcha atrás y calificarla como protegida".

"Una posible solución, con efectos similares a la 'conversión' de casas libres en protegidas, sería que la ayuda para la compra de vivienda se diese directamente al comprador (en función de su renta familiar y necesidad de vivienda); pero éste es un cambio 'revolucionario' que, de momento, la Administración no se ha atrevido a dar: se trataría de abandonar el sistema de subvencionar el 'ladrillo' y comenzar a subvencionar a las familias, es decir, al comprador", añade.

"Esta opción es buena. Para las necesidades actuales, que se pongan en el mercado entre 150.000 y 200.000 viviendas a precios protegidos no es descabellado. Lo mismo ocurre con el alquiler", concluyen en la Cecu.
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