El Digital de Madrid:"La venta de casas se desploma en Madrid y cae un 6%"

La crisis inmobiliaria está golpeando con tal virulencia que en Madrid capital en los últimos doce meses sólo se han vendido 1.736 viviendas nuevas, cuando tres años antes se superaban las 3.800. Ese desplome del 55% en las ventas ha provocado que se dispare el volumen del stock, equivalente al 30% de la oferta actual, y que los precios bajen un 5,8%.

La consultora inmobiliaria Aguirre Newman comenzó ayer a poner cifras a la crisis que azota al sector en la Comunidad de Madrid y el resultado obtenido no es nada halagüeño.

A través de visitas a un total de 909 promociones situadas en la capital y otros 23 municipios de su corona metropolitana, los agentes de esta empresa realizaron simulaciones de compra, para obtener de ese modo toda la información relativa a los precios y tipologías de las casas en venta.

Gracias a esas pesquisas, pudieron corroborar que el volumen de ventas registró de mayo de 2007 a la actualidad una caída del 55%, al haberse cerrado únicamente 1.736 transacciones de viviendas de nueva construcción, una media de cinco al día. Sin embargo, en el periodo mayo 2004-mayo 2005, llegaron a contabilizarse 3.870 ventas, casi 11 diarias.

La culpa de esta atonía en la demanda hay que buscarla en el encarecimiento de las hipotecas. 'Si tomamos el euríbor actual, en el entorno del 5%, y lo comparamos al mínimo alcanzado en 2003, cuando marcó el 1,93% y les aplicamos un diferencial de 50 puntos básicos en ambos casos, se puede observar que el coste de la financiación hipotecaria se ha incrementado un 46% en los últimos cinco años', explicó ayer Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman. Los promotores, por su parte, parece que están empezando a reaccionar y, aunque reacios todavía, aplican ya rebajas en sus precios que de promedio han alcanzado el 5,8% en la capital y un 1% en la corona metropolitana.

Como la actual coyuntura no parece que vaya a sufrir cambios importantes a corto plazo, la consultora trabaja ya en la hipótesis de que en los próximos doce meses, los precios de las casas nuevas desciendan entre un 8% y un 10% adicional desde los niveles actuales. Ya casi ningún analista descarta que vayan a producirse caídas de precios porque de lo que se trata es de absorber en el menor tiempo posible el fuerte stock que se acumula en algunos barrios y municipios. Sólo en la capital existen en la actualidad 6.193 casas sin vender, que a los ritmos actuales de comercialización, que han pasado de 24,5 meses a 32, podrían tardar en absorberse más de tres años.

Promociones que no inician siquiera la obra
Mucho se ha hablado y escrito sobre cuál ha de ser la estrategia del sector promotor ante la nueva coyuntura.

El estudio elaborado por Aguirre Newman pone de manifiesto la rigidez de este mercado, ya que pese a que el escenario lleva meses siendo menos favorable que en el pasado reciente, aún se ha detectado un aumento de la oferta de nuevos inmuebles del 15,7%. 'El promotor al que la crisis pilló con la obra a medias no ha podido pararla', explican.

Sin embargo, cada vez son más numerosas las empresas que optan por esperar y ver. De las 909 promociones analizadas, 767 se encontraban en pleno proceso de comercialización (617 eran de viviendas plurifamiliares y 150 de chalets). Otras 98 promociones estaban ya completamente vendidas y en 44 casos (el 4,8% del total) se había decidido frenar el proyecto, aprovechando que aún no se habían iniciado las obras de construcción. Para este año, se espera que en el conjunto del país la oferta nueva no supere las 250.000 casas, un 60% menos que en 2007.

Y si el euríbor llega al 5,5%...
'Será la clave, todo dependerá de la evolución que protagonice el euríbor los próximos meses', señalan en Aguirre Newman.

Tal es la importancia de este indicador, principal referencia de la mayoría de préstamos hipotecarios, que el estudio elaborado por esta consultora calcula que por culpa del repunte del euríbor, los compradores de casa no se han podido beneficiar de ese abaratamiento del 5,8% detectado en el precio del metro cuadrado de vivienda libre. 'De hecho, estimamos que si la escalada del euríbor continúa y llega a alcanzar el 5,5%, para que las cuotas hipotecarias a pagar cada mes por las familias se mantengan estables, los precios de las casas deberían bajar al menos otro 5% para los nuevos compradores', asegura Pelayo Barroso, analista de mercado de Aguirre Newman.


Los expertos consideran que mientras el petróleo no modere su escalada y se mitiguen los riesgos inflacionistas actuales, pensar en un euríbor al alza no es descabellado. A esta circunstancia se suma que los bancos y cajas han endurecido en los últimos meses los criterios que tienen en cuenta al conceder créditos, por lo que muchos promotores se quejan de estar perdiendo reservas de casas porque los potenciales compradores no logran el préstamo. 'Sin la crisis financiera, el aterrizaje sí hubiera sido suave', lamenta un promotor.
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